La coopérative d’habitants

1. La place de la coopérative d’habitants parmi les formes d’habitat participatif

La loi définit l’habitat participatif comme « une démarche citoyenne qui permet à des personnes physiques de s’associer, le cas échéant avec des personnes morales, afin de participer à la définition et à la conception de leurs logements et des espaces destinés à un usage commun, de construire ou d’acquérir un ou plusieurs immeubles destinés à leur habitation et, le cas échéant, d’assurer la gestion ultérieure des immeubles construits ou acquis » (art. L. 200-1 du CCH). Cette définition décrit une démarche, non une forme juridique. Les groupes d’habitants restent libres de recourir à toute structure prévue par la loi, et les deux statuts créés en 2014 s’ajoutent aux formes existantes sans s’y substituer (art. L. 200-2 du CCH).

Le législateur est parti d’un constat : aucune des formes disponibles ne permettait de réunir la propriété collective, la gestion démocratique et la neutralisation de la plus-value. Les sociétés coopératives de construction, régies par les articles L. 213-1 et suivants du même code, ont pour objet de transférer à chaque associé la propriété d’un lot ; elles conduisent à la copropriété et laissent jouer le marché. Les sociétés d’attribution rattachent chaque groupe de parts à un lot déterminé, dont la valeur suit celle de l’immeuble, et évoluent le plus souvent vers la copropriété dès qu’un associé se retire. Les coopératives d’HLM, enfin, conduisent plusieurs programmes et diluent la gestion de chaque immeuble entre un grand nombre de sociétaires.

Les deux nouveaux statuts répondent différemment à ces insuffisances. La société d’attribution et d’autopromotion oblige ses statuts à opter, dès la constitution, pour l’attribution des logements en propriété ou en jouissance (art. L. 202-2 du CCH) ; elle reprend l’architecture des sociétés d’attribution classiques, avec un état descriptif de division, des groupes de parts affectés à des lots et des appels de fonds auprès des associés. La coopérative d’habitants exclut au contraire toute attribution en propriété : elle a pour objet de fournir à ses associés « la jouissance d’un logement à titre de résidence principale » et de contribuer « au développement de leur vie collective » (art. L. 201-2 du CCH). Le choix entre les deux est d’abord une question de projet. Le groupe qui entend que chacun puisse un jour devenir propriétaire de son logement s’orientera vers la société d’attribution et d’autopromotion ; celui qui veut faire de l’immeuble un bien commun, durablement soustrait au marché, choisira la coopérative d’habitants.

1. La jouissance du logement par le contrat coopératif

La société est seule propriétaire de l’immeuble. L’associé coopérateur n’y détient aucun lot : il est titulaire de parts sociales et d’un droit de jouissance sur un logement, que lui confère un contrat coopératif conclu avec la société avant son entrée dans les lieux (art. L. 201-8 du CCH). Ce contrat désigne et décrit le logement et les espaces destinés à un usage commun, précise leurs modalités d’utilisation et la date d’entrée en jouissance, rappelle l’absence de maintien de plein droit dans les lieux, estime la quote-part des charges de la première année et fixe le montant de la redevance, sa périodicité et, le cas échéant, ses modalités de révision.

La redevance est le cœur économique du dispositif. Elle se compose de deux fractions, que le contrat doit chiffrer séparément. La fraction locative rémunère la jouissance du logement ; la fraction acquisitive correspond à l’acquisition progressive de parts sociales, par laquelle le coopérateur se constitue, mois après mois, un capital dans la société. La loi ne dit pas comment répartir entre elles la charge des emprunts, des frais de gestion et d’entretien et des impôts : c’est un choix de montage, qui commande à la fois le capital constitué par chaque coopérateur et le résultat fiscal de la société. Les provisions sont appelées, quant à elles, par une cotisation annuelle distincte (art. R. 201-3 du CCH). Aucun versement ne peut être exigé au titre de la redevance tant que la jouissance n’est pas effective, ce qui n’exclut ni la libération des apports ni les appels de fonds pendant la réalisation de l’opération. Lorsqu’elle est calculée au coût réel de l’opération, sans marge, la redevance peut diminuer une fois les emprunts remboursés, à la différence d’un loyer de marché.

Le contrat coopératif n’est pas un bail. La loi en a fait un contrat spécifique, et ce n’est que pour la convention d’occupation temporaire consentie à un tiers et pour les logements loués par un bailleur social associé qu’elle renvoie au régime des baux (art. L. 200-4 et L. 200-9-1 du CCH). Le droit de jouissance est indissociable de la qualité d’associé : la perte de cette qualité, pour quelque cause que ce soit, met fin au contrat et emporte de plein droit la perte du droit de jouissance (art. L. 201-9, II du CCH). Le coopérateur dispose en revanche de ce que le locataire n’a jamais : une voix dans les décisions relatives à l’immeuble et l’assurance que sa redevance ne financera aucune plus-value, la rémunération du capital étant limitée à l’intérêt plafonné que prévoit le statut de la coopération (art. 14 de la loi du 10 septembre 1947).

La vie commune repose sur deux documents adoptés par l’assemblée générale. Le règlement, adopté avant toute entrée dans les lieux et annexé au contrat coopératif, fixe notamment la répartition entre les associés des charges entraînées par les services collectifs et les équipements communs (art. L. 201-7 du CCH). La charte fixe les règles de fonctionnement de l’immeuble, notamment celles de l’utilisation des lieux de vie collective ; elle s’impose aux associés comme aux occupants non associés, qui la signent avant leur entrée dans les lieux (art. L. 200-10 du CCH). L’immeuble n’ayant qu’un propriétaire, le statut de la copropriété ne s’applique pas : ces documents en tiennent lieu, avec une liberté de rédaction bien plus grande.

Le logement doit constituer la résidence principale du coopérateur, c’est-à-dire être occupé au moins huit mois par an (art. L. 201-2 et R. 200-1 du CCH). Après l’entrée en jouissance, l’assemblée générale peut autoriser une dérogation à la majorité des associés présents ou représentés. La dérogation est de droit dans certaines situations limitativement énumérées, telles que la perte d’emploi, une contrainte professionnelle imposant de résider ailleurs, l’invalidité de l’associé ou l’attribution judiciaire de la jouissance du domicile conjugal au conjoint séparé non associé ; l’associé qui l’invoque en informe la société par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en justifiant de sa situation (art. R. 200-1 du CCH). Dans la coopérative d’habitants, la dérogation ne peut excéder trois ans et n’est pas reconductible ; selon le cas, ce délai court de la décision de l’assemblée, de la date à laquelle elle aurait dû se prononcer ou de la date indiquée dans la notification de l’associé. Pendant cette période, l’associé peut consentir à un tiers une convention d’occupation temporaire, soumise à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout en restant seul tenu des fractions locative et acquisitive de la redevance (art. R. 201-1 du CCH). Au terme de la dérogation, il doit réoccuper le logement, céder ses parts ou se retirer, faute de quoi l’assemblée générale prononce son exclusion (art. L. 200-9-1 du CCH).

Au décès d’un coopérateur, ses héritiers ou légataires disposent d’un délai de deux ans à compter de l’acceptation de la succession ou de la donation pour signer à leur tour un contrat coopératif (art. L. 201-9, I du CCH) ; dans l’intervalle, ils peuvent consentir une convention d’occupation temporaire du logement (art. L. 200-9-1 du CCH).

1. La constitution et le financement

La constitution d’une coopérative d’habitants demande un travail de rédaction plus dense que celle d’une société ordinaire. Les statuts doivent comporter les clauses imposées par le CCH : incessibilité des parts avant l’attribution en jouissance, plafonds de majoration du prix de cession et de remboursement et, le cas échéant, ouverture des services aux tiers et évaluation forfaitaire des frais de départ. Ils rappellent les obligations des associés en cas d’appel de fonds et leur responsabilité en cas de défaillance, de retrait ou d’exclusion d’un autre associé (art. R. 200-6 du CCH). Ils organisent la variabilité du capital, les catégories d’associés, les organes de direction et les majorités. Le CCH n’en fixe que quelques-unes, pour les dérogations à l’obligation de résidence, la levée de l’incessibilité des parts ou l’apport-travail ; les autres relèvent du droit de la forme choisie, impératif en société à responsabilité limitée et en société anonyme, largement libre en société par actions simplifiée et en société civile. Viennent ensuite le règlement, la charte et les contrats coopératifs, qui doivent s’articuler sans contradiction. Le choix de la forme sociale n’est pas neutre : la société civile offre la souplesse et, grâce à l’article L. 200-5 du CCH, la responsabilité limitée ; la société par actions simplifiée permet d’organiser librement une gouvernance collégiale ; la société anonyme impose un cadre plus lourd, rarement adapté à un immeuble de quelques logements.

Une société existante peut adopter le statut de coopérative d’habitants sans création d’une personne morale nouvelle (art. L. 200-6 du CCH). La situation n’est pas rare. De nombreux groupes ont d’abord acquis leur immeuble par une société civile immobilière, simple et rapide à constituer, avant de constater que cette forme ne protège ni le projet ni les habitants : la valeur des parts suit le marché, les voix sont le plus souvent proportionnelles au capital et les associés répondent indéfiniment des dettes sociales. La transformation d’une société civile se décide dans les conditions prévues par ses statuts ou, à défaut, à l’unanimité des associés (art. 1836 du Code civil) ; l’unanimité est en tout état de cause requise pour une transformation en société par actions simplifiée (art. L. 227-3 du Code de commerce), et l’accord de chaque associé est nécessaire dès lors que ses engagements sont accrus (art. 1836, al. 2 du Code civil), ce qui s’apprécie au regard du contenu concret des nouveaux statuts, notamment de l’obligation de résidence, de la redevance et des provisions qu’ils imposent. La transformation suppose aussi de vérifier que le sociétariat est compatible avec le nouveau statut, au regard de l’obligation de résidence principale des coopérateurs et des plafonds applicables aux associés non coopérateurs et aux personnes morales, et de traiter au préalable la valeur acquise par les parts, dont le prix de cession sera ensuite plafonné. Elle requiert la désignation d’un commissaire à la transformation lorsque la société, dépourvue de commissaire aux comptes, adopte une forme de société par actions (art. L. 224-3 du Code de commerce). Elle ne prive pas les créanciers antérieurs de leurs droits : les associés de la société civile restent en principe tenus indéfiniment des dettes nées avant la transformation. L’adoption du statut fait enfin passer la société, en principe, à l’impôt sur les sociétés, avec les conséquences d’un changement de régime fiscal (art. 202 ter du Code général des impôts, ou CGI), qui doivent être mesurées avant toute décision.

Le financement repose sur une architecture propre à la coopérative. À la différence de la société d’attribution, dont chaque associé finance son lot par ses apports et ses emprunts personnels, la coopérative d’habitants emprunte elle-même pour acquérir ou construire. Les coopérateurs y contribuent par leur apport initial puis, au fil du temps, par la fraction acquisitive de leur redevance ; ceux qui disposent de fonds plus importants peuvent les mettre à la disposition de la société par des apports en compte courant d’associé, dont une convention fixe la durée de blocage, la rémunération éventuelle et les conditions de remboursement, sans rompre l’égalité des voix. Face à une société au capital modeste, dont les associés ont une responsabilité limitée et dont les parts ne peuvent prendre de valeur, les prêteurs exigent fréquemment des cautionnements personnels : le montage doit en mesurer le poids pour chaque ménage.

Des partenaires peuvent consolider ce montage. Les collectivités territoriales soutiennent l’habitat participatif par des appels à projets, la cession de terrains ou leur mise à disposition par bail emphytéotique ou bail à construction, la coopérative pouvant acquérir des droits réels permettant de construire (art. L. 201-2, 1° du CCH). Les organismes d’HLM peuvent souscrire des parts de sociétés d’habitat participatif et leur apporter leur savoir-faire en qualité de prestataires de services pour la réalisation et la gestion des immeubles (art. L. 421-1, L. 421-2, L. 422-2 et L. 422-3 du CCH). L’Agence nationale de l’habitat peut, à titre expérimental et dans les conditions fixées par son conseil d’administration, subventionner toute personne morale porteuse d’un projet d’habitat participatif, notamment pour des travaux de réhabilitation (art. R. 321-12, I, 15° du CCH). Les financeurs solidaires, enfin, complètent souvent les fonds propres.

Le statut souffre toutefois de deux limites que tout projet doit anticiper. Les prêts aidés du logement social, au premier rang desquels le prêt locatif social, et les aides personnelles au logement ont été conçus pour une relation de bail ; aucun texte n’en organise l’articulation avec le contrat coopératif, ce qui rend leur mobilisation incertaine. L’apport-travail, ensuite, reste inapplicable. La loi permet aux coopérateurs de souscrire des parts en industrie correspondant à un travail fourni lors de la construction, de la rénovation ou de la réhabilitation de l’immeuble, sous réserve d’un encadrement technique adapté et d’un nombre minimal d’heures que le décret devait fixer ; le nombre d’heures constitutif de ces parts est arrêté à l’unanimité par l’assemblée générale, et ces parts, plafonnées au montant de l’apport initial et intégralement libérées avant la fin des travaux, concourent par exception à la formation du capital (art. L. 201-13 du CCH). Mais le décret qui doit définir l’apport-travail n’a jamais été pris. Interrogé à ce sujet, le Gouvernement a estimé qu’une modification préalable de la loi était nécessaire, le texte n’assurant ni la couverture des associés contre les dommages subis à l’occasion de leur apport, ni l’assurance de responsabilité couvrant l’ouvrage (Rép. min. n° 7579 : JOAN 23 décembre 2025, p. 10614). Les habitants peuvent naturellement participer aux travaux, mais leur contribution ne peut à ce jour être valorisée en parts sociales dans les conditions prévues par la loi.

1. La gouvernance et le contrôle

L’assemblée générale des associés est l’organe central de la coopérative, et chaque associé coopérateur y dispose d’une voix. Elle adopte la charte et le règlement, approuve le programme de construction, autorise les départs et agrée les nouveaux associés, accorde les dérogations à l’obligation de résidence, ouvre les services aux tiers, fixe les provisions et statue sur les exclusions. Les majorités que le CCH ne fixe pas relèvent du droit de la forme sociale et, dans la mesure où celui-ci le permet, des statuts, qui doivent les déterminer avec soin. Beaucoup de groupes pratiquent la décision par consentement, qu’il faut traduire en règles juridiquement opérantes, assorties d’un mécanisme de sortie de blocage. L’organisation de la direction dépend de la forme sociale : gérance d’une société civile ou d’une société à responsabilité limitée, présidence et, le cas échéant, comité collégial d’une société par actions simplifiée, conseil d’administration d’une société anonyme.

Les provisions sont obligatoires (art. L. 201-6 du CCH). Elles sont constituées par une cotisation annuelle des associés, versée sur un compte dédié. La provision pour gros travaux d’entretien et de réparation ne peut être inférieure à 10 % du montant annuel de la redevance de chaque associé, l’assemblée pouvant décider de ne pas la constituer pendant les deux premières années suivant l’achèvement de l’immeuble. La provision pour vacance des logements et pour impayés de la redevance ne peut excéder 3 % de la fraction locative annuelle ; son prélèvement peut être suspendu lorsque les sommes constituées couvrent 33 % du montant total des fractions locatives de l’ensemble des logements pendant six mois (art. R. 201-3 du CCH). Ces réserves donnent à la coopérative les moyens de faire face au départ d’un ménage ou à une défaillance sans compromettre l’équilibre de l’ensemble.

La coopérative fait enfin procéder périodiquement à une révision coopérative, qui porte non seulement sur la conformité de son organisation et de son fonctionnement aux principes coopératifs, mais aussi sur sa situation technique et financière et sur sa gestion (art. L. 201-10 et R. 201-6 du CCH). Elle intervient tous les trois ans une fois l’achèvement de l’immeuble constaté (art. R. 201-4 du CCH), point de départ incertain pour une coopérative qui acquiert un immeuble existant sans y faire construire. Elle est confiée à un réviseur agréé par le ministre chargé de l’économie sociale et solidaire, après avis du ministre chargé du logement, qui doit justifier d’une expérience en gestion et finance immobilières et en technique du bâtiment (art. R. 201-5 du CCH). Son rapport, qui comporte un avis motivé sur la conformité coopérative de la société, sur sa situation et sa gestion et sur ses perspectives, ainsi que, le cas échéant, des propositions de mesures correctrices, est mis à la disposition des associés et discuté lors de l’assemblée générale qui suit sa transmission (art. R. 201-7 et R. 201-8 du CCH, issus du décret n° 2016-1153 du 24 août 2016). Bien comprise, cette révision est un outil de pérennité : elle aide un groupe de non-professionnels à prendre la mesure de l’entretien de son patrimoine et de l’équilibre de ses comptes.